Tantangan Sejuta Rumah Tahun Kedua

Tahun pertama program pembangunan satu juta rumah tidak terimplementasikan secara seratus persen. Hingga akhir tahun 2015, data capaian pembangunan perumahan program sejuta rumah sebesar 700.144 unit atau 70 persen dari target. Jika demikian yang terjadi maka target untuk menutup backlog home ownership (celah kepemilikan rumah) yang dicanangkan dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah 2015-2019 semakin berat.

Data tahun 2014 menunjukkan backlog ownership kepemilikan rumah di Indonesia sebesar 13,5 juta unit rumah (Kemen PU Pera, 2015). Target akhir RPJMN menyebutkan backlog ownership tinggal 6,8 juta unit rumah di 2019. Artinya dalam 5 tahun pemerintah akan mengurangi backlog sebesar 6,7 juta unit. Apabila dirata-rata, maka target pengurangan setiap tahun harus ada penyediaan rumah  sebesar 1,34 juta unit rumah, melebihi target tahun pertama.

Dua sisi

Permasalahan satu juta rumah bisa dilihat dari sisi permintaan dan penawaran. Permasalahan di sisi permintaan antara lain adalah, pertama, permintaan rumah yang melebihi penawarannya. Hal ini terlihat dari backlog ownership perumahan yang terus meningkat setiap tahunnya; kedua, khusus masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)yang belum memiliki rumah, ability to pay dan willingness to pay mereka terhadap rumah dikategorikan masih rendah. Selain itu backlog ownership perumahan yang tinggi juga disebabkan oleh laju pertumbuhan penduduk yang tinggi.

Dari sisi penawaran, pertama kendala lahan; kedua kendala perizinan, ketiga berupa ketiadaan perbedaan perlakuan antara pengembang MBR dan non MBR dan keempat kendala kelembagaan. Selain kendala permintaan dan penawaran tersebut, terdapat kendala lain yang menjadikan permintaan dan penawaran perumahan, khusus MBR, tidak menemukan titik temu yakni pembiayaan.

Permasalahan lahan mencakup permasalahan ketersediaan lahan dan keterjangkauan harga lahan. Ketersediaan lahan untuk perumahan semakin terbatas. Selain karena pertumbuhan perumahan yang pesat, pelanggaran terhadap RTRW menjadi salah satu penyumbang semakin sulitnya peruntukan lahan untuk perumahan, terutama di kota-kota besar. Tidak sedikit peruntukan lahan yang sedianya untuk kawasan perumahan diperuntukkan untuk kegunaan yang lain seperti pembangunan pabrik, pertokoan dan kawasan perdagangan.

Masalah keterjangkauan lahan disebabkan oleh harga lahan yang semakin meningkat setiap tahunnya terutama di perkotaan. Akibatnya, hampir semua perumahan MBR di Indonesia dibangun di lahan yang jauh dari pusat kota dengan alasan harga murah. Tingginya harga lahan di Indonesia terlihat dari data Indeks Harga Tanah di Sub Urban Jakarta yang dikeluarkan oleh DBS Vickers (2014). Pada tahun 2010, indeks harga tanah di Bekasi berkisar di angka 100. Angka tersebut tidak jauh berbeda dengan Tangerang, Serpong dan Jonggol yang berada di bawah angka 150.

Pada tahun 2014, indeks harga tanahnya meningkat menjadi 650. Angka tersebut jauh lebih tinggi dibandingkan dengan indeks harga tanah di Tangerang (sekitar 300), Serpong (sekitar 475), dan Jonggol (sekitar 175).

Kendala kedua, perizinan. Terdapat perbedaan regulasi perizinan antara kabupaten/kota terkait dengan pembangunan perumahan. Hal ini menjadi penyebab munculnya perbedaan tingkat kecepatan penyediaan perumahan di setiap kabupaten/kota. Perbedaan tersebut mancakup lama hari perizinan dan besaran biaya yang dikeluarkan.

Kendala ketiga yang menghambat implementasi program satu juta rumah adalah ketiadaan regulasi yang memberikan perlakuan berbeda antara pengembang perumahan MBR dan non MBR. Kondisi ini menjadikan pengembang MBR harus mengikuti prosedur dalam pengembangan perumahan Non MBR. Semestinya, pengembang MBR diberikan perlakuan berbeda dalam pembangunan perumahan untuk MBR. Hal ini beralasan sebab program satu juta rumah lebih ditujukkan pada perwujudan perumahan bagi MBR.

Kendala ketiga adalah kelembagaan. Minimnya lembaga seperti pokja di level Provinsi/Kabupaten/Kota yang mengurusi persoalan perumahan. Keberadaan pokja atau lembaga yang semacamnya sangat dibutuhkan dalam rangka mewadahi stakeholder terkait dalam menampung segala hal tentang perumahan. Kelompok kerja juga menjadi forum koordinasi dan konsultasi terkait dengan permasalahan perumahan guna mencari penyelesaiannya.

Jalan Keluar

Diperlukan solusi yang komprehensif dan nyata dalam mengatasi permasalahan yang timbul dalam implementasi program satu juta rumah. Terkait dengan kendala lahan, maka hal yang bisa dilakukan adalah dengan mendirikan bank tanah. Bank tanah disini merupakan lembaga milik pemerintah yang memiliki kewenangan dalam mengusahakan dan membebaskan tanah untuk keperluan pembangunan perumahan. Selain perumahan, bank tanah juga bisa menjadi solusi dalam penyediaan lahan untuk keperluan infrastuktur lain.

Terkait dengan kendala regulasi, maka perlu adanya standarisasi perizinan, semisal ijin mendirikan bangunan (IMB), berupa lama hari dan biaya yang diperlukan terkait dengan perumahan. Hal ini bertujuan untuk memberikan kepastian bagi para pengembang dan juga terciptanya standarisasi perizinan antar daerah, terutama antar kabupaten/kota.

Terkait dengan minimnya lembaga setingkat pokja di level provinsi/kabupaten/kota yang mengurusi persoalan perumahan, pemerintah melalui Kemen PU Pera bisa menjadi inisiator terbentuknya pokja yang dimaksud.

Jenis kendala kelembagaan berikutnya yakni minimnya political will pemerintah daerah dalam mendukung program satu juta rumah bisa disiasati dengan memasukkan target pembangunan rumah MBR dalam RPJMD provinsi/kabupaten/kota. Apabila dalam RPJMD provinsi/kabupaten/kota termaktub adanya target pemenuhan kebutuhan perumahan, maka penyediaan perumahan bagi MBR bisa terjadi merata di seluruh wilayah Indonesia.

Terakhir terkait dengan pembiayaan. Subsidi dan asuransi KPR bagi MBR yang digalakkan pemerintah belum cukup mendorong pemenuhan perumahan MBR. Ada bagian masyarakat seperti pekerja informal (pedagang bakso, pedagang gorengan kaki lima dan sejenisnya) yang kesulitan mengakses KPR dikarenakan ketiadaan dokumen formal pendukung aplikasi KPR di bank padahal secara finansial mereka lebih dari mampu. Hal tersebut wajar mengingat legalitas usaha mereka belum formal.

Untuk mengatasi hal ini, bisa dilakukan legalisasi usaha para pengusaha kaki lima atau dengan pembuktian terbalik. Pembuktian terbalik disini adalah dengan cara pengusaha kaki lima mencicil atau menabung guna pembelian rumah satu tahun di awal. Jika dalam satu tahun tidak pernah mengalami keterlambatan dan dinilai sustain dalam mengangsur, maka aplikasi KPR mereka bisa diterima.

________________

Kontan, Selasa 20 Oktober 2015, Jumat 19 Februari 2016,

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s